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    1970年正当地产旺盛时，郑裕桐以1.31亿港币的天价，协议购入太古洋行蓝烟囱旧址；这幅地位于尖沙咀濒海地段，总面积达20万平方尺；因为是协议购入，购地款预计到1972年才会付清。

    可以说这笔交易几乎让郑裕桐的血本都押进去了！

    这个时期所谓的华资大地产公司，几乎都是2亿到3亿港币的资产额，连英资地产置地公司的零头都不到；置地在中环地王上面，光购地款就是2.58亿港币，今年三月份宣布投资1.5亿港币，建设52层高的康乐大厦。

    可见鲨胆彤的野心有多大！

    郑裕桐一听林荣亨的‘夸奖’，非常受用。

    很多朋友和同业都在问：“你花这么大的代价购地，值得么？”

    郑裕桐想说的是：“我就是喜欢大项目！”

    其实，这块地皮的资金已经让郑裕桐身家掏空，这两三年根本没有资金动土蓝烟囱那块地皮；若不是明年新世界上市，集资了1.6亿港币，郑裕桐甚至都不能将蓝烟囱地皮‘腌’起来，直到1975年地产开始转旺，郑裕桐才决定开始建设‘新世界中心’。

    郑裕桐谦虚的说道：“那块地皮的款项都尚未付清，什么大项目不大项目的；我得向要请教关于这方面的经验，我觉得你们在购物中心的设计上很有水平.....”

    林荣亨虽然不是专业的设计师，但后市的商业中心总是逛了很多，再加上这一世学习了很多关于地产上上的知识，所以在‘星河中心’的设计上，提出了很多有建设性的想法。

    比如那个中央大厅的方案：一到五层打通，留一个圆柱的空间，这样在一层中央大厅表演，观众就可以像古罗马时代的斗兽场一样观看。

    面对郑裕桐的请教，林荣亨也没有怎么过分的藏私，这个聚会本来就是大家交流一下地产心得，总不能什么都不谈。

    郑裕桐听得兴起，最后兴奋的说道：“林生，如果你是我，你会怎么建设蓝烟囱这块地皮？”

    林荣亨笑着说道：“这个还真没有怎么想过，不过我在想，港府会希望看到这块地皮变成什么样？我想，他们一定是希望这里的建筑能代表香港，能成为香港的一个地标。既然他们这样想，那是不是他们愿意将周边的空地再卖给郑生一些呢，显然是个好商量的事情。这样，地盘面积大了，那边限高的缺点也能遮挡，这不是更好施为嘛？”

    郑裕桐眼前一亮，随即心头震动，这位该不会向港府先申请一块地盘，然后敲诈自己吧！

    “林生说笑了！20多万平方尺的地皮已经让我倾尽全部身家，再说了，那里的地皮都是靓地，加上现在地产升值的速度，恐怕周边都是天价了！”
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