周五的时候，林荣亨收到一个邀请，郭德胜邀请林荣亨明天参加一个朋友之间的聚会。

    自上次恒大地产和新鸿基地产合作开发了一个工业楼宇项目之后，大家倒是熟络起来，偶尔会聚在一起讨论一下地产的形势。

    此时，正是华资地产五虎崛起的时候，因为他们在1967年地产低潮时，大肆购买了地产原料——地皮和旧楼，自1969年地产转旺后，这些抄底的地产商从原本的中型地产公司，开始朝着大型地产商发展了。

    所以，要是在1969年以前，什么‘华资地产五虎’根本就只是香江的中型地产商，甚至只能算小型地产商。

    比如说李超人的长江实业，在1967年以前只能是一家小型的地产商，甚至还算不上地产商；然后趁着别人大肆抛售物业，李超人将所有的积蓄全部拿出来购买那些旧楼，然后趁着1967年人工和物价低，翻新一下租赁出去；自1969年地产转旺，李超人的实力就相当于增加了两三倍，一举踏入中型地产商行业。

    比如鲨胆彤，在1968年地产低谷时，独资和合资购买了20多个地盘；1969年地产开始转旺，财富立马呈几何级增长。比方说1968年这些人只有1000万港币，他们将之购买成物业，那么到了1970年的时候，就是不做开发，资产也会变成三倍。这种资产增长速度，很快将原来的大型地产商赶上，这也是为什么‘华资地产五虎’有三虎在六十年代是名声不响的地产商。

    新鸿基就更厉害了，上市时的物业资产都有两到三亿港币，这还不包括三人有各自的私人地产公司；1967年的时候，李兆基在加拿大考察移民的事情，他发现自己只有1000万港币，在加拿大可以生活的很好，但是不能在事业上有突破，变回到了香港发展。待1972年三剑客分家的时候，李兆基已经可以分到5000万港币的物业和现金，他私人地产公司还有20多个地盘，当时身家已经是1亿港币以上。五年时间，10倍以上的回报率，可见香江的地产也涨幅之高。

    郭德胜就不用说了，不仅是三剑客意志最坚定的，李兆基还跟着冯景禧去加拿大考察一番，郭德胜是一门心思在香江发展；更不要说，他的代理的拉链、尼龙等产品，在六十年代初期每年就可以有几百万港币的收益，恐怕到了1972年，郭德胜的身家已经是大几亿港币的级别了。

    至于合和地产，虽然是在1969年成立的，但胡应湘的父亲胡忠是香江的‘的士大王’，家族还有一家老牌地产公司——中央建业。业界和媒体在1972年‘华资地产五虎’上市时，最看好的地产公司，就是胡应湘的合和地产；因为胡应湘是美国名牌大学普林斯顿大学土木工程系毕业，回港在港府的工务局做则师和技术官员，上市前，可以从汇丰银行借到1500万港币。所以在股市正旺的时候，合和市值最高，一度高达36亿港币；若不是假股票事件，合和也不至于落后四大家族。

    恒隆地产是进入地产最早的‘华资地产五虎’，在50年代初就已经进入地产行业；得益于60年代初与港府的一次换地交易，实力迅速壮大；当时港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头，兴建玛嘉烈医院，于是用何文田山与恒隆交换；恒隆在何文田山发展期恒信苑住宅楼宇，大赚一笔，奠定了公司日后在地产业发展的基础。

    ‘华资地产五虎’实力不俗，恒大地产却也不落后于他们，甚至还略有胜出，特别是商业楼宇上面；当然，若是将银行贷款拿出来比较，恒大地产的实力却是落后于新鸿基了。

    此时，林荣亨也不敢大肆发行新股了，主要原因有两个：

    第一，自己的股票已经被稀释到61%左右，实际只拥有52%，因为有9%的股份是林荣亨从万国宝通银行借钱购买的物业，然后再纳入恒大地产，增持了9%的股份，当然也是自己的股份。股份变少，就意味着林荣亨在高点套现的资金变好，所以林荣亨要想在1973年到1974年抄底，需要注意一下了。

    第二，恒大地产的很多利好套路已经用过了，需要慎重再用，就算有套路，也要留着1972年地产高潮时利用。

    ......

    第二天，林荣亨来到中环的陆羽茶楼，走进雅间一看，还真是明年的‘华资地产五虎’，以及恒生银行的何善衡、何添等人，廖创兴银行的廖烈文也在。

    在这个年代，大家还是好朋友，特别是在1967年至1968年，这个圈子的人经常会聚在一起聊聊地产形势。

    等到了八九十年代，大家的商业竞争摆在台面上后，自然就是仇家了；比如李兆基和李超人的恩怨情仇........

    “林生来了！我来给你介绍一下大家......”郭德胜本不善言辞，但林荣亨是他邀请的，自然要主动介绍。

    一番介绍后，大家便互相聊了起来。

    雅间很大，容纳个二三十人没有问题，桌子上百摆着美味的点心。

    此时，何善衡说道：“1969年香江的贸易总额为280亿港币.....1970年香江的贸易总额为328亿港币.....1971年仅仅过去四个月时间，香江的贸易总额已经高达125亿港币....香江的平均每年贸易总额增加比高达18%左右，香江的投资回报率也位居全球第一，远远高于美国等欧美国家。”

    林荣亨听得认真，外界都说何善衡是真正的银行家，喜欢以数据来说明问题；而何善衡本人不仅后来身家几百亿港币之巨，还扶持了两个大集团——美丽华酒店、新世界地产，两家公司都是后来的恒生指数33家蓝筹股之一。

    银行家向来是林荣亨这些地产商的财神爷，地产公司和银行的关系至关重要；特别是在地产低潮时，银行若是对地产商采取支持，那地产商受益匪浅；若是在哪个时候追债后者拒绝贷款，地产商可就惨了。

    林荣亨虽然知道香江的地产走势，但何善衡的话也听得津津有味，受益匪浅。

    过了一会，郑裕桐走到林荣亨面前，笑着说道：“恒大地产开发星河中心，可谓是香江收租地产项目的典型啊！”

    林荣亨笑着说道：“郑生，去年以1.31亿港币的价格拿下‘蓝烟囱’旧址，不管是从地理位置上，还是地盘面积上；星河中心都不能和郑生心目中的大项目相提并论吧！”

    1970年正当地产旺盛时，郑裕桐以1.31亿港币的天价，协议购入太古洋行蓝烟囱旧址；这幅地位于尖沙咀濒海地段，总面积达20万平方尺；因为是协议购入，购地款预计到1972年才会付清。